「三井物産グループのデジタル証券～三重・イオンタウン鈴鹿〜（デジタル名義書換方式）」の補足説明資料
三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社は、「三井物産グループのデジタル証券～三重・イオンタウン鈴鹿〜（デジタル名義書換方式）」の受益証券発行信託の2025年4月期（第1期）及び2025年10月期（第2期）の業績予想（現時点の予想）をお知らせします。
※本証券の組成は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社によるものです。
●案件詳細
新案件の投資対象は、三重県・鈴鹿市の「イオンタウン鈴鹿」。2007年に竣工した大型ショッピングセンターです。ファミリー層を中心とした幅広い世代から支持を受ける有力テナントを中心に、約40店舗の多彩なテナント構成で、コロナ禍の影響を大きく受けた2020年を除き、2017年から全館売上高は前年を上回る堅調な推移となっています。
また2024年5月末現在で、本案件の所在エリアの10km圏内において、競合となり得るような大型ショッピングセンターや大規模商業施設の新規出店計画は確認できていないため、今後も安定した売り上げが期待できます。
投資対象物件の位置する鈴鹿市は三重県中北部に位置する人口約19万人の地方中核都市です。日本有数のレーシングコースである「鈴鹿サーキット」をはじめ、観光や国際イベントの場としても機能する他、近隣には本田技研工業の鈴鹿製作所があり、工業の製造品出荷額は県内第3位 、農業の生産額も県内トップクラスの都市として知られています。
＜投資対象不動産について＞
| 物件名称 | イオンタウン鈴鹿 |
|---|---|
| 所在地（住居表示） | 三重県鈴鹿市庄野羽山4-20-1 |
| 建築時期 | 2007年6月7日 |
| 敷地面積 | 88,339.74㎡ |
| 延床面積（登記簿） | 41,596.9㎡ |
| 構造・階数 | 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき2階建 |
| 店舗数 | 40店 |
●「三井物産グループのデジタル証券～三重・イオンタウン鈴鹿〜（デジタル名義書換方式）」の業績予測
＜ご注意＞
本資料に記載されている予想数値は、一定の前提条件のもとに算出した現時点の見込額であり、今後の賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、又は金利の変動等状況の変化により、前提条件との間に差異が生じ、その結果、当期純利益及び1口当たり優先受益権配当額を含む予想数値は変動する可能性があります。本資料は、その金額を保証するものではありません。
また、本資料は一般に公表するための文書であり、国内外問わず投資勧誘等を目的に作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず発行者が作成する受益権発行届出目論見書及びその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の責任と判断で行うようお願いいたします。また、本資料は、米国における証券の販売の勧誘を構成するものではありません。
（単位：千円）
| 第1期 2024年11月28日～ 2025年4月30日 |
第2期 2025年5月1日～ 2025年10月31日 |
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|---|---|---|---|
| 不動産賃貸事業収入 | 257,897 | 303,600 | |
| 賃貸事業費用（減価償却費除く） | 31,858 | 37,504 | |
| NOI | 226,039 | 266,096 | |
| NOI利回り | 6.0% | 5.9% | |
| 減価償却費 | 53,837 | 54,279 | |
| その他経常費用 | 79,386 | 93,968 | |
| 経常利益 | 92,816 | 117,848 | |
| 当期純利益 | 92,816 | 117,848 | |
| 1口当たり分配金（円） | 2,194 | 2,622 | |
| うち利益超過分配（円） | 223 | 119 | |
| 分配金利回り（年率換算） | 5.20% | 5.20% | |
※「分配金利回り」は、上記に記載の「（1口当たり分配金÷計算期間の日数×365日）÷ 発行価格（100,000円）」（小数点第二位で四捨五入）で算出された試算値（税引前・年率換算）です。当該数値は、投資した場合の利益又は利回りを保証又は約束するものではありません。
（参考）用語説明
| 不動産賃貸事業収入 | 賃料収入 ＝ 賃貸面積 × 賃料単価 × 稼働率 で決まります。 |
|---|---|
| 賃貸事業費用 | 主に、不動産に関わる賃貸事業費用です。（物件管理費、固定資産税、保険料、減価償却費、等） |
| 減価償却費 | 不動産の価値は、時間経過と共に減少するという考え方です。使用可能な期間（耐用年数）で毎期、費用計上します。 ただし、実際の修繕が発生しない場合は、手元に資金が残るため、物件の収益力を図るNOI（後述）では除外します。 |
| NOI・NOI利回り |
物件の収益力を測る重要な指標です。
|
| その他経常費用 |
1賃貸事業費用以外でファンド運営のために発生する費用です。主な費用については以下の通りです。
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| 1口当たり分配金 | 1口当たり分配金＝ 分配金総額 ÷ 発行予定口数 |
| 利益超過分配 | 会計上費用計上されるが手元に残る資金（減価償却費等）について、投資家の皆様の資金効率を向上させるため、償還を待たずに事前に配当する分配金をいいます。 |
| 分配金利回り（年率換算） | 投資効率を図る重要な指標です。 分配金利回り＝１口当たり分配金÷運用日数×365日÷発行価格 |
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